任意売却ドットコム

ワンルーム投資マンションに入居者が入らない

H様 職業:大手電気メーカー 年齢:49歳 年収:1100万 家族:妻・子一人
ワンルームマンション 築:6年、8年、10年 投資ローン残900万、700万、500万

相談時の状況
福岡に投資用マンションを昔に購入しました。今考えれば、うまく口車に乗せられ、非常に高い値段で購入しましたので、だまされたと思っております。
東京在住の為、物件は一度も見たこともなく、その会社からワンルームを3つ購入しました。購入後もすべて管理をお任せくださいということでしたが、リーマンショックで、その会社も倒産し、今はもうありません。地元の不動産屋に頼んだりもしましたが、なかなか賃借人が決まらず、現在は3つのうち1つしか埋まっておりません。賃借人が変わるたびに、補修費用がかかり、たとえ賃借人が決まったとしてもプラスになることはありません。自宅の住宅ローンもあるので、処分できればと思い相談をしました。

相談を受けた時のポイント
・任意売却をすることでブラックになること。また、残ったローンは支払いの追及があること
・自宅を処分するつもりはまったくないが、自宅のローン残債はいくらぐらいであるか?
これは差押をされる可能性があるか?債権者が処分できる可能性があるかを判断します。
・その他、差押される資産があるかどうか?

任意売却後の結果
任意売却をすることのデメリット、売却後のリスクを慎重に検討しました。自宅については、売却金額よりも明らかに担保債務のほうが大きく、資産価値<担保債務となっており、いわゆる無剰余の状態です。この状態であれば、差押をすること自体ができず、仮に差押がみとめられたとしても、差し押さえた債権者には配当がありませんので、競売処分ができません。その上で、ワンルーム3つを任意売却した場合、残債務合計は1000万を越える想定となりました。
その上で、任意売却をするか?もしくはそのまま支払いを続けるかどうかを検討していただきました。
今回は、3つとも売却するという結果にいたりましたが、担保債権者も同じところから借りており、滞納もなかったため、販売する方法としては、まとめて売る方法(バルクセール)を選択。まとめて売ることで、同一債権者の為、交渉がやりやすくなること。また、賃借人が付いていない物件は、売れ残る可能性の物件があるので、この方法で販売することを前提で、交渉内容や、時期によっては、単体の売却でも検討するようにしました。
結果は、地元福岡で投資をされている方が、まとめて買うこととなり、バルクで1200万円での購入をしていただきました。
想定よりも高く購入してもらえ、残債も1000万以内になんとかおさまりました。

売却後の感想
はじめは安易に任意売却をすればと考えておりましたが、任意売却にはリスク面、デメリットがあることも含めて教えていただいたことが、逆に安心できました。
一時は、自宅を手放さないといけないリスクがあるのであれば、そのまま保有することも考えましたが、プラスに転換することは非常に難しいので、任意売却をすることをきめました。売却のほうもスムーズに終わり、非常に助かりました。
売却後の分割も月額3万円になりましたので、いままでの出費にくらべれば、かなり収まっております。本当にありがとうございます。

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