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媒介契約(ばいかいけいやく)

不動産業者に売却・購入の仲介を依頼する場合は、必ず媒介契約を結びます。
媒介契約は宅地建物取引業法によって定められている行為で、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類あり、いずれかを依頼主(売主)が選択することができます。 媒介契約の締結によって依頼主と不動産業者の売買仲介の依頼関係が明確化され、お互いに権利や義務が発生します。
また、宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく一定の契約内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。

■ 専属専任媒介契約
特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

■ 専任媒介契約
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。
■ 一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

売却基準価額(ばいきゃくきじゅんかかく)

 競売で、裁判所が設定するその競売不動産の入札基準となる価格。売却基準価額は鑑定評価が参考されますが、その物件の特別の事情(占有者の状況等)を加味した上で裁判所が決定します。この売却基準価額の8割以上の価格(これを買受可能価額といいます)でしか、競売への入札はできません。また、競売に入札する場合は、売却基準価額の2割以上の保証金納付が必要となります。

配当要求(はいとうようきゅう)

配当要求とは、競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。 競売の申立で執行裁判所は 競売の開始決定 後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。 この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。 配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年程で入札となります。 公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で 任意売却 が成立し取り下げられる事が多くなってきています。
 マンションの管理費滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の 先取特権 に基づき行うことになります。 先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。要は「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来るのです。
ただし、管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低いため、競売物件の落札額が抵当債権額に満たない場合、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられません。しかし、配当が無くても落札された旨の通知が裁判所から届くため、新所有者への請求がスムーズにできます。 配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかりますので、司法書士に依頼することをおすすめします。

配分案(配分表)(はいぶんあん、はいぶんひょう)

債務者及び全債権者に売却代金の配分(取り分)を明示する書類で、本書を基にそれぞれ債権者は社内稟議に掛けます。配分案には、下記の内容を記載することが一般的です。
1,債務者名(所有者)
2,物件所在地
3,売買契約金額
4,各控除費用金額
5,各債権者の社名(氏名)
6,各債権者の債権額、
7,各債権者への配分金額

破産管財人(はさんかんざいにん)

破産管財人とは、自己破産をした際に、債務者の換価財産を売却し、その売却したお金を債権者に返済する取りまとめをする弁護士です。破産管財人は自己破産を申し立てた裁判所から指定されます。

破産財団(はさんざいだん)

破産者の財産又は相続財産、若しくは信託財産であり、破産手続きにおいて破産管財人にその管理及び処分する権利を専属するものを言います。
破産者が破産手続開始時において有する財産で、破産手続きが開始すると破産管財人によって管理され、その財産処分後、債権者の配当に充てられる全ての財産のことです。

引渡命令(ひきわたしめいれい)

競売で落札者(購入者)が代金納付(支払い)を行った後、その落札者からの申立てにより、競売になった不動産の入居者に対して、裁判所が退去するよう命令することです。競落後(競売成立後)の引渡命令は、可能な場合は比較的簡易な手続きで申立てることができます。

物上保証(ぶつじょうほしょう)

自分以外の他人のために、自分の財産上に抵当権や質権を設定することです。また、設定した人を物上保証人といいます。ただし、連帯保証(人)ではないので、保証する範囲は設定した自分の財産に限ります。そのため、その財産で弁済後に債務者に債務が残っていても物上保証人に弁済の義務はありません。

物上保証は住宅ローンでは少なく、事業者に多い保証形態です。事業者が事業資金に困窮し、自らの担保が不足している場合、親兄弟などに担保提供(物上保証)を受け資金調達するケースが多くあります。債務者が評価3,000万円の物上保証人の土地を担保に5,000万円借り入れた場合、債務者が返済不可能となった場合その土地を売却した3,000万円を弁済すれば、残債2,000万円について物上保証人に責任はありません。

偏頗弁済(へんぱべんさい)

特定の債権者のみに弁済すること。支払不能や破産手続き申し立ての後に行った場合に一定の要件を満たすと、管財人による否認対象となります。

法定納付期限(ほうていのうふきげん)

税金を納付する時の納付期限を指します。地方税で納期を分けている納付書はそれぞれ納付時期を納付期限と表記してありますが、第1期分の納期限を法定納期限と言います。国民健康保険料でなく保険税ですので、やはり第1期分の納期限を法定納期限となります。例えば、抵当権設定日が平成27年6月30日とし、健康保険税の納付期限が第1期平成27年3月2日、第2期平成27年7月1日の場合、その期全ての健康保険税が抵当権に先行します。

保証会社(ほしょうがいしゃ)

保証会社とは、住宅ローン等を借りる際に、債務者(お金を借りる人)と保証委託契約を結ぶ会社。保証委託契約を結ぶと、住宅ローン等の滞納が起きた場合、債務者(お金を借りた人)に代わって、保証会社が債権者(お金を貸した金融機関等)に一括で借入を返済します(これを代位弁済という)。
代位弁済後は、保証会社に対して、ローン残高(金利や延滞利息を含む)を一括返済する必要がある。多くの場合は一括での全額返済は難しく、担保となっている不動産を任意売却して、その売却代金からローンの一部を返済します。また、不動産売却後の残債は分割返済となるケースがほとんどです。

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