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濫用的短期賃貸借(らんようてきたんきちんたいしゃく)

 濫用的短期賃貸借とは、執行妨害目的で短期賃貸借制度を主張することです。 平成16年4月1の民法改正で、旧民法395条の短期賃貸借制度が廃止になりました。 改正前の短期賃貸借制度とは、抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者に対抗出来ないのが原則でした。 従って、抵当権が実行された場合、賃借人は、競売手続きにより競落した買受人に対し、借地や借家を直ちに 明け渡さなければなりませんでした。 また、敷金も買受人に引き継がれませんから、返済資力がない旧所有者 (賃貸人)にしか請求できませんでした。  しかし、このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、 誰も安心して借りることはできず、抵当権付不動産の有効利用が妨げられていました。
 そこで、旧民法395条は、建物は3年、土地は5年を超えない賃借権については、抵当権者に対抗できるものとし、 短期の賃借権に限りこれを保護することにしました。 これにより、短期賃貸借の期間満了までは競売の買受人に対し賃借権を対抗出来ますし、敷金返還債務についても 買受人に引き継がれることになっていました。しかし、これによって賃借人の権限が非常に強くなり、競売不動産の 買受人から不当な立退料を得ることを狙った執行妨害の手段として悪用するケースが増えていました。  競売で物件を落札した後、立退料を請求されたり、占有屋に居座られて、競落後も物件を占拠され、多額の 立ち退き料を払わされたという例もあります。そしてそれが金融機関の不良債権回収を大きく遅らせているという 判断の元で、この短期賃貸借保護制度を廃止するという改正案が出され平成16年4月1日に施行されたのです。
 改正民法395条は、競売手続きの開始前から使用している賃借人に対しては、買受けの時から6ヶ月間は賃借物の明け渡しを猶予するものとしました。 つまり、買受け後6ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。 この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを怠った場合には猶予期間そのものが 認められなくなります。 また、新しい明渡猶予制度では、敷金返還義務は、買受人に引き継がれません。 退去の際、賃借人は、元の貸主に敷金を返還請求するしかありませんが、元の借主は、強制執行を受けるくらいですから、支払い能力はないでしょう。
また、この法律が施行される前から短期賃貸借契約を結んでいる場合 (この法律の施行後に更新されたものを含みます)は、引き続き短期賃貸借としての保護 (新たな家主に対して契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求が可能) を受けることはできますが、明渡猶予制度は適用されません。

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