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リースバック、セール&リースバックとは?

所有不動産をそのまま利用するのを前提に、一度、第三者へ売却を行い、将来的に不動産を買戻す方法が「セール&リースバック」です。

不動産評価(デューデリジェンス)実施後、その不動産を、第三者が買い取り、同時に売主へ賃貸契約を締結することで、今までどおり不動産の利用が可能となります。
その際の年間賃料は不動産評価額の10%~15%程度、賃貸期間は定借3年程度が基準です。
期間満了の際には、不動産を買戻す優先権がありますが、売主が法人様の場合には、詐害行為や真正売買等の検討・対応が必要となる場合があります。

セール&リースバックのメリット

  • 不動産の明け渡しをせず、今まで通りに不動産を使用する事ができるため、取引先や顧客の信用を失うことを避けられます。
  • 財務・収支改善に集中する期間を作れます。
  • 固定資産税・都市計画税の納付や動産総合保険料の支払い、物件管理の事務手間や費用がなくなります。
  • 事業法人の場合、オフバランス化により不動産の益出し、もしくは損出しを行うことができると共に借入金返済等によりバランスシートの改善を図れます。
  • 手許資金の捻出ができます。セール&リースバックの流れ 不動産評価 不動産評価(デューデリジェンス)を行い、物件の状況や将来性、設定利回り等の診断を行います。

不動産評価(デューデリジェンス)とは?

遵法性:建築基準法・都市計画税・消防法・耐震性・監督官庁許認可の診断を行います。
物理性:立地条件・敷地形状・建物構造・建物設備・周辺環境の診断を行います。
修繕性:構造部修繕履歴・設備劣化状況・中長期修繕更新費用の算出を行います。
リスク:土壌汚染・地盤調査・アスベストなどの有害物質調査診断を行います。

プラン作成
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不動産評価や依頼者様のご意向、購入者の意向をベースに、セールス&リースバックのスキームを企画提案します。
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専任媒介契約締結
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担保権者等利害関係者との調整を行い、第三者と売買契約、定期賃貸借契約、その他関係書類を締結します。
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セール&リースバック開始
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3年以内に物件買い戻し 定期賃貸借契約終了後、当初プランにより、買戻し優先権、優先交渉権、ラストルック権(最終交渉権)等があります。

セール&リースバックの諸条件

  • 賃貸期間:定期賃貸借契約により、基本3年以内
  • 賃料:売却金額に対し、年率ネットで10~15%程度
  • 買い戻し金額:売却金額(諸費用込)の120%~130%程度での買戻し。
  • 買い戻しが出来ない場合は第三者へ売却。
  • 賃貸期間内に当初定めた期間以上の賃料未払いが発生した場合は、定期賃貸借契約は破棄され、第三者へ売却。

※基本条件ですが、買主(投資家)により、諸条件の取り決めをいたします。

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