任意売却ドットコム

任意売却の大まかな手順

① 住宅ローン滞納。

住宅ローンを滞納して、約3~6ヶ月(期限の利益の喪失まで)を過ぎるまでは、窓口銀行との支払い対応になります。(期限の利益の喪失までの期間は、金銭消費貸借契約の条文に記載されており、期間は、契約により、様々です。) ボーナス払い等が厳しいときなどは、滞納前に、返済計画の見直し等の相談に行ってください。銀行は、滞納1-2回であれば、はがきで「遅れていますので、○月○日までにお支払いください。」程度の通知しか届きません。但し、本当に今後の支払いも難しそうなのであれば、すぐに銀行にいって、返済見直し等の相談をしてください。滞納3か月分ほど溜まってしまうと、銀行は代位弁済で、一括回収を考え、まともに相談に乗ってもらえない場合もあります。

② 代位弁済(滞納6ヶ月後)住宅金融支援機構の場合は、全部繰上償還申請

代位弁済は、銀行が保証会社より、滞納額を含めた全額を弁済することを言います。 ローンを組む際にローン審査をした保証会社が、滞納になった債務者の代わりに弁済した形になります。 弁済した保証会社は、債務者に対し、一括全額弁済を求めてくることになります。弁済後は、「月額で返済をしたいのだけれども。。。」という交渉は一切受け付けてくれませんので、月額返済をしたいのであれば、代位弁済までに、銀行とよく話し合いをしてください。

③ 保証会社がサービサーへ委託

代位弁済後、保証会社に債権が移ります。今の保証会社のほとんどは、サービサー(債権回収会社)に返済回収の委託もしくは債権の売却を行います。債権者は、代位弁済をされた時点で、抵当に入っている不動産を競売にかけることが可能になります。任意売却を進めることができるのも代位弁済後からとなります。

④ 債権者より代位弁済を受けた通知が届いたら、所有者より任意売却の申し入れ

③の後、債権回収会社より債務者宛に「債権回収の委託もしくは、債権を購入した旨」の通知が届きます。最近では、債権者側から、債務者に対して、「任意売却の意思確認」をするところが多くありますが、銀行側はどうしても任意売却をしたいわけではない為、債務者側から積極的に任意売却をする旨を伝えなければなりません。  この通知が届いたら、早々に任意売却をした旨を債権者に連絡する必要があります。債権者により任意売却の対応は様々ですが、通知が届いて連絡も何もいれず、1ヶ月ほど放っておくと、債権者は、債務者に「任意売却の意思なし」とみなし、競売手続きに入っていきます。

⑤ 所有者が不動産業者へ自宅売却の依頼

住宅ローンの滞納解消の目処がたたないのであれば、不動産は競売、もしくは任意売却で売却処分していく必要がでてきます。そういう場合は、早々に任意売却をする不動産業者へ依頼したほうがよいでしょう。任意売却の開始は滞納6ヶ月後ですが、事前に依頼をしていくことで、今後のことに備えて対応することが可能です。  遅くても、債権会社に連絡をする際には、不動産業者への依頼(媒介契約)が必要となってきます。

⑥ 不動産業者より債権者と任意売却開始の申し入れ

不動産業者は、任意売却手続きに入るとき、所有者からの媒介契約を頂いた上で、債務者様から債権者に連絡をいれていただき、その後に、債権者へ売却依頼を受けた旨の連絡を入れていきます。 当該不動産における資料の提供や、査定等も提出します。その上で、販売を進めていくこととなります。

⑦販売金額の決定及び売却活動開始

債権者が任意売却をする上で一番重要なのが、自社の回収金額です。任意売却では不動産仲介業者の費用や、抵当権抹消費用、状況により引越し代などの金額を、売れた価格から差し引きし、残ったお金が債権者の回収金額となります。 たとえ、購入希望者がついたとしも、債権者の目標としている回収金額に届かない場合には、任意売却は不成立になってしまいます。 そのあたりを見越した上で、不動産業者は販売金額を設定し、所有者様の同意の上で、売却活動に入ることになります。

⑧不動産業者が債権者へ月1回以上の販売状況の報告

任意売却を受けた不動産業者は、月に1回以上の販売状況報告を債権者側に提出、もしくは報告していきます。住宅金融支援機構などは、販売状況活動報告書の雛形もあります。 チラシの配布状況や、インターネット掲載の情報、反響状況などを報告し、販売価格を下げる場合にも承諾が必要となってきます。

⑨ 不動産購入希望者からの購入申込書→購入申込書に伴う配分案の作成

不動産の販売活動の中から、購入希望者が見つかった場合、不動産購入申込書を購入希望者に書いてもらいます。債権者にこの金額での購入者がいることを連絡すると共に、その金額であれば、いくらぐらいの回収金額になるのかを記載した配分(案)をつくり、その控除に係る金額の各見積もりも添付しなければなりません。

⑩ 債権者の承諾

債権者はこの購入申込書及び配分案を元に稟議にかけてもらうことになります。すべての書類が整ったあと、1週間ぐらいで回答が得られます。

⑪ 不動産売買契約

債権者の承諾がでましたら、不動産売買契約を購入希望者と締結することになります。 売主側が債権者の承諾を得ている間に、買主側は住宅ローンの事前申し込み等を済ませてもらい、両者の承認がそろった時点で契約をしていきます。(一般的なことであり、状況により、これがすべてではありません。)

⑫ 売却期日の決定及び各関係者との日程調整

不動産売買契約が完了したら、買主側は、住宅ローンの本審査を提出してもらいます。
審査がOKの場合には、決済日を決めることになりますが、当日までに、債権者に抵当権抹消書類を準備してもらい、債権回収金額と交換で抵当権抹消書類を渡してもらいます。
事前に各関係者の日程調整が必要となりまし、基本、債務者本人は出席する必要があります。

⑬ 不動産売買決済日

日程調整が済みましたら、当日に関係者全員が集まり、不動産取引を実行することになります。

⑭ 売却後、残債金額との支払いについての話し合い

債権者は、決済日当日には、連絡先等の確認だけで、残債の支払い等についての問答は当日ありません。サービサー(債権回収会社)が保証会社より委託を受けている場合には、不動産取引が完了した時点で受託業者は完了となっております。 残債についても引き続き同じサービサー(債権回収会社)が、対応を行うこともありますが、どちらにしても、後日、話し合いをすることとなります。 基本的には一括弁済ですが、任意売却の状況になった方が一括で支払うことはまず難しいので、債権者側も月額いくら支払えるのかを話し合っていく(分割弁済)事となります。 この話し合いは、法律的に任意売却を依頼した不動産業者が代わりに対応することはできません。ご本人と債権者との話し合いとなります。

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